西政资本：201809地产融资现状暨当前拿地融资实操指引
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1、西政资本：2018地产公司金控平台运营实操要点及典型案例分析
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4、西政资本：地产前50强2018年战略调整、拿地策略与核心融资整理（三）—龙湖、金地、新城、世茂、旭辉篇
一、房地产融资市场现状概述
二、不同拿地方式对应的融资方式三、城市更新/三旧改造拆赔合作融资方式
四、村企合作开发融资方式
五、AMC融资
六、保理+金交所融资模式以及股交所可转债融资
七、其他融资方式
八、总结
地产行业的冬天远比想象中来得凛冽，进入下半年以来，除了银行、信托等机构对地产融资业务保持谨慎、严控态势之外，之前有较大操作空间的私募基金目前也因托管、产品备案、个税征管等问题面临很多操作的难点，最终导致的结果就是金融市场再也无法顺畅为地产项目输送资金。
至此，在究竟目前最新的地产融资市场现状如何？还有哪些可以考虑的融资方式？特别是针对开发商融资需求最大的前端融资环节，市场上到底还有没可操作的方式方法？为便于读者理解，笔者根据西政投资集团旗下基金公司以及保理、融资租赁公司的业务实操情况，就当前可正常操作的地产融资方式进行了系统总结，并提供最新的市场信息供读者参考。当然，鉴于市场变化，融资形式有繁有简，方式及思路具有时效性，本文的整理仅为西政投资集团自身地产投融资的工作经验总结，不代表能直接适用全部融资情形，因此建议在进行项目融资时具体问题具体分析。针对具体融资方式的细节，亦非常欢迎各位读者、同行与笔者私下做进一步交流。
一、房地产融资市场现状概述
2018年6月4日西政资本公众号发布了《地产融资现状及各融资路径实操大全（西政资本关于2018年5月房企发债频繁中止后的融资操作研讨整理稿）》，时至今日已三月有余，地产融资环境越趋紧张，主要的市场表现如下：
（一）开发商
近年来，不少开发商因融资难采取的“高周转”模式引发了大量的质量问题，因目前融资环境的“雪上加霜”，导致开发商因资金无法接续，而直接被金融机构列入“黑名单”，更有开发商因资金断裂被直接质疑“商业模式”的崩塌。
2018年部分大型开发商采取了“去地产化”的策略及思路，从万科等地产公司的名称直接由“地产公司”更名为“发展公司”可窥之一二（具体可参见本公众号发布的《西政资本：地产前50强2018年战略调整、拿地策略与核心融资整理》系列文章）。目前大型开发商在2018年所做的战略调整，一方面是由于国家对地产行业的大力调控所致（除了直接针对地产行业进行调控，更重要是通过金融调控的手段对地产进行调控）；另一方面，国家通过金融手段调控导致开发项目失去“造血”功能，进而倒逼开发商做战略调整，比如一些开发商整合产业地产低价拿地（通过开发和运营产业园，同时抓住和深耕一个产业）、通过多元化业态和产品经营实现稳定现金流，从而间接为其他地产项目输送资金等等。
（二）资金方
1.银行
大部分银行严格收紧地产项目融资业务，从收紧之前“通过变通方式也能操作的前期融资业务”，到只能操作合规的“432”开发贷，再到目前理论上能操作开发贷却已经没有额度的现状（一方面由于监管政策，一方面由于提供给白名单开发商的额度已经被开发商提前全部使用），作为资金“源头”的银行，一旦收紧“银根”，地产融资行情在2018年下半年势必提前进入“冬眠”状态。从西政投资集团已投资地产项目的贷后管理来看，总体来说，银行的融资现状主要表现如下：
（1）业务整体收紧
部分银行全面暂停地产业务，部分银行甚至已中止，待总行确定授信政策后方可恢复；部分银行额度收紧，放款需要排队；部分银行回收审批权限至总行。
基于上述现状，目前很多开发商的存量开发贷以及关联方的流贷、经营性物业贷之转贷/续贷难以为继。另外，大部分银行强化贷款三查（事前查、事中查、事后查），且严控产品包装（所有产品都需要穿透核查）。
当然也有个别银行反行其道，今年加大地产融资业务的力度或大力支持城市更新项目的融资，但对开发商资质审核很严格，如GS银行和ZG银行。
（2）倾向于“全封闭式”或“全链条”或“一二级联动”的融资方式
虽然目前银行针对开发环节的融资产品仍然有更新贷/旧改贷、开发贷、并购贷等，但目前部分银行倾向“全封闭式”或“全链条”或“一二级联动”的融资方式进行操作，即该项目能从银行获得的融资，均在同一银行进行操作，如城市更新项目，从更新贷到开发贷、按揭贷款、购房尾款保理或ABS、持有期间的经营性物业贷等全过程都在一个银行融资。比如其中一个银行的操作是：打包融资，即并购贷和开发贷同时打包给该银行进行融资，该项目的股权质押和土地抵押也全程都在同一银行的控制之下，从银行风控角度出发，业务可行性相对较高。
另外，为统一或细分管理地产融资业务，一些银行把地产融资业务从公司部单独划到了地产金融事业部或社区金融部，专门从事地产或旧改项目的融资业务。
（3）基本要求名单制的强主体开发商
在融资主体的选择上，优先对前20强、30强、50强等企业或者总行的白名单机构融资；并且，百强开发商内的项目也要求看项目本体优质程度，优先选择国企或央企开发商的项目。
（4）覆盖区域选择
大部分银行采取属地管理，即当地银行操作当地项目的融资业务，不过也有小部分银行能覆盖大湾区城市。
（5）积极寻求业务突破口
部分银行资金充足，在面临“有钱放不出去”的情况下，一方面对仍可操作的业务进行倾斜；另一方面做一些政策内的创新业务，如给开发商总包单位提供的代理付款业务、供应链金融融资业务、ABS、CMBS、针对地产集团内采购主体提供的贸易融资等。同时部分银行继续代销基金或信托产品。
（6）银行系私募机构专注股权投资
一些银行成立了银行系私募机构，如建设银行的建信金投基金管理（天津）有限公司，农业银行的农银资本管理有限公司，工商银行的工银金融资产投资有限公司等专注于做股权类投资。
（7）综合授信，创新融资
除五大行外，一些地方性银行、股份制银行对百强开发商的额度也基本满了，目前银行对开发商采取综合授信，即无论是并购贷、开发贷或者应收账款保理授信等全部地产融资业务纳入综合授信额度管理。当然一些小型银行（如农商行、信用社等）之前因规模不大，无法涉足地产项目，目前在他们资金较为充足的情况下，也在尝试进入地产融资业务，特别是城市更新项目，因此开发商可尝试这个突破口。
值得注意的是，笔者近期就西政投资集团旗下基金公司已投地产项目的并购贷、开发贷等与国内很多银行沟通合作的过程中，发现很多银行在目前环境下有很多创新的融资思路，比如围绕地产行业的保理等供应链融资，银行与金交所合作的产品，不良处置等等，具体操作细节亦欢迎读者与笔者进一步探讨。当然，就操作层面而言，一些硬性指标仍是融资方不可逾越的障碍，以城市更新项目的融资为例，如果专规未通过，拆迁或其签约比例未达到规定的比例（如70%、80%或100%），则更新贷/拆迁贷无从发起，更别论通过上述创新融资方式做相关的产品。
2.信托机构
如前述内容，信托机构也是国家严管资金投向地产项目的对象，之前相对灵活的信托机构（比如非国资背景或挂地方性名号的信托机构）还能针对前期融资创设更多的“可操作空间”，比如借助合规的“432壳项目”，在产品设计上做一些灵活处理等等，目前这些操作方式也已基本暂停。
先前盛传“信托机构全线停止投地产项目”的消息虽已经证实为假，但也从侧面说明，信托机构对地产项目的谨慎投资和市场对地产融资走向的密切关注。目前信托机构正常操作的地产融资业务基本都要求是符合“432”的开发贷项目。
值得一提的是，笔者就西政投资集团旗下基金公司投资的地产项目寻求前融的过程中，发现市场中仍可以通过类似明股实债的方式进行操作，也即信托机构介入项目前融仍有一定的空间。
3.私募基金
在资金募集层面，原自然人散户资金系私募基金的重要的资金来源，但因P2P频繁爆雷，阜兴事件等影响，自然人投资人亦处于观望状态。加之，根据监管风向，基金产品结构逐渐调整为合伙企业型等影响，目前自然人投资人对私募基金的投资越发谨慎。
在国家严控银行和信托资金投向地产（所有通道已经堵死）的情况下，原部分有险资资源的私募基金会把保险公司引为机构投资人投私募基金。但根据最新市场行情，一方面保险机构受监管影响已暂停此类基金投资项目，另一方面因险资已经超过投资比例（具体参见《保险资金投资不动产暂行办法》第十三条，下文亦有提及），目前依靠险资的私募基金亦逐渐无有效的资金源。目前对于主要依靠保险资金的私募机构而言，业务影响非常大，目前也正面临业务调整，如开拓资金源（境内找其他机构投资者和个人投资者，有海外背景的私募基金寻求境外资金--目前外汇监管下，资金入境比出境相对容易一些）；加大对文旅产业的投资和大消费及城市公共设施类业务的拓展。
此外，在基金托管方面，因中基协要求托管机构出具托管确认函等风波，目前托管机构普遍提高托管项目准入。在此环境下，对民营私募基金管理人而言，其备案产品越发艰难。
虽然国家对地产严控，但是从我们操作的地产基金业务和对接各种类型的投资人而言，投地产项目仍然是投资人的首选，毕竟收益可观，只是政策和项目本体的风险下，投资者越发谨慎。
4.保险机构
由于保险资金禁止投向住宅类地产项目，在先前金融环境相对宽松前，很多开发商选择入股保险公司，其中的一个目的便是为了能“间接”为地产项目输送资金。但保险机构之前受保监会（目前已经合并为银保监会）监管，因此从政策的角度上，也有很多无法逾越的障碍（比如险资投不动产项目的比例限制）。
当然，之前很多险资会通过有效的通道（如私募基金）去投住宅类项目，但目前面临投资比例已满的情况，也即政策层面已堵住了开发商通过险资进行融资的通路。至此，拟通过险资实现前期融资的操作空间已基本没有了。
5.AMC
金融环境紧张之时，却正是四大AMC及地方AMC大展拳脚之际。四大AMC目前一方面通过股权重组、债权重组等方式从事债转股或股加债等不良业务，盘活资产。另一方面，可通过信托对一些机构进行授信贷款业务。在地产融资整体收紧的情况下，四大AMC直接对地产企业融资亦存在一定的限制，目前亦有一些机构通过地方AMC+四大AMC的方式，在满足准入要求的情况下，进行非金转金的不良融资。
6.其他机构
主要包括地方性中小信用担保公司、省级担保公司等。目前担保公司因地产市场环境收紧，也逐步收紧了地产融资业务，风控要求也越来越高，部分机构也已暂停地产业务，加紧已投项目的资金回收。就担保公司而言，目前涉及一些保证金业务，仍然可以保函形式提供融资。
二、不同拿地方式对应的融资方式
笔者近期就西政投资集团旗下基金公司与保理公司已投项目的贷款置换与银行、信托、AMC、担保公司等进行了深入的合作沟通，总体来说，传统的融资渠道越来越难，金交所、AMC不良等方向越来越吃香，短拆过桥市场也越来越灵活。目前对开发商而言，主要拿地/项目获取方式主要有：招拍挂、资产/股权收并购、城市更新/三旧改造合作、合作开发、产业园区/政府勾地等多种方式。而针对不同的项目获取方式又对应不同的融资方式：
（一）招拍挂拿地方式
1.保证金融资
严格意义上，保证金在整个地产开发所需资金中占比相对较小，且金额不大。但是，目前开发商拓展规模越发庞大，在现金流紧张的局面下，项目公司在招拍挂拿地环节的保证金支付也经常出现融资需求，当然偏前期阶段，融资方式不能通过正规的银行和信托等机构，因此可有如下方式供参考：
（1）集团拆借或集团统一授信
对于具有全国性布局的集团型开发商，一般集团负责资源、人才、统筹等综合性支持平台。在各区域项目公司自负盈亏的内部管理模式下，在项目公司通过招拍挂获取土地时，无论是保证金/意向金、土地款等均由集团以拆借的形式进行解决。
对百强开发商而言，集团授信贷款（无论在银行还是信托）成本非常低，而且额度大，因此，集团统一获得融资金额后拆借给项目公司，一方面可降低项目公司融资成本，在项目公司开发成本方面亦可通过统借统贷的形式解决利息问题；另一方面也可以作为集团的收益来源之一（尤其是小股操盘或合作开发情况下利用大房企征信背书进行融资）。比如一些开发商集团融资成本是年化8-9%，拆借给项目公司成本可能会去到年化12-13%不等（这个比例仅为举例，不同开发商的操作存在不一致），更重要的是激活项目公司自负盈亏的项目责任制。
值得注意的是，目前在金融监管政策下，银行和信托等机构基本没有新增集团授信业务，目前很多开发商只是在使用原有的授信额度，一旦额度满（目前大部分开发商已满），银行和信托的授信贷款将无法继续。
（2）股东借款
为扩大开发规模和迅速进入地方市场，很多开发商在开拓当地地产市场时都会选择与当地的土地方或开发商一起合作开发，除非当地开发商非常强势，不然一般会在合作开发协议中做如下约定：
①约定土地开发投入全部按照各自股权比例进行投入，甚至当地土地方或开发商先行承担保证金或土地款等前期拿地费用；
②约定当地开发商先行承担前期全部拿地费用（含保证金和土地款），后续开发费用全部由新进开发商承担或当地开发商以股东借款的形式向合作的项目公司提供借款，新进开发商承担一定利息。此方式一般适用于实力较强或品牌较好的新进开发商与在当地有较好资源的小型开发商或土地方一起合作的情况。一方面新进开发商能输入品牌，另一方面也能解决新进开发商的前期拿地资金问题。
（3）短拆/过桥
短拆或过桥，一般指民间短期借款。目前市场上担保公司、小贷公司、资产管理公司、投资公司等机构多有短拆、过桥的业务。对开发商而言，短拆成本过高，因此该融资方式的使用需非常谨慎，目前市场上的短拆成本一般在1.5-3‰/天，2.5-3%/月（根据具体项目确定最终成本）。当然随着资金紧张，成本基本有上升趋势。对短拆资金方而言，除了成本的竞争外，更多是风控要求和内部操作效率等方面是否存在优势，百强排名中的开发商，越靠前资信越强，资金方内部过会和放款速度会快很多。
一般来说，短拆资金方会要求审核如下资料（不同机构有不同的要求）：企业营业执照，企业征信，法人征信，土地证，评估报告，原贷款合同，抵押合同，新批复、公司贷款负债明细，借款借据，抵押物权证，评估单，固定资产及对应负债(借款行、借款金额、借款起止日期)，经营主体的基础资料，章程，近一年/近一个月财报，近三个月流水，企业简介，经营情况介绍等等。
（4）总包垫资
市场上，一些总包单位（施工企业）为了提前获取施工项目，会配合开发商垫资以提供前期拿地款，此融资方式的可行性主要看开发商跟总包单位的关系如何。当然总包单位为确保资金安全，也会对开发商资质和项目本体情况做谨慎评估，总包单位对外地项目的可接受度相对金融机构高（大部分金融机构偏向做当地项目）。
当然，从法律角度而言，建设工程是否允许垫资应提起融资方的高度重视。实操中，垫资承包施工，是长期以来在中国建设工程施工领域存在的一种承包方式，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第六条的规定，工程建设中是允许垫资的。当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人请求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持，但是约定的利息计算标准高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率的部分除外。当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理。当事人对垫资利息没有约定，承包人请求支付利息的，不予支持。
2.土地款融资
因保证金和土地款的缴纳，在性质上和阶段上基本一致，因此土地款融资方式与保证金融资方式也基本一致。
（二）资产/股权收并购拿地方式
这种拿地方式，面临的主要融资需求是收购款支付，无论是资产收购还是股权收购（关于并购方式可以参考本公众号“西政资本”推文：《地产“花式”并购重组（一）——资产收购（含直接转让、出资后转股、资产划转等）的交易方案设计、财税分析及税务筹划建议》、《地产“花式”并购重组（二）—股权收购之股权转让、股权支付的交易方案设计、财税分析及税务筹划建议》，更多资产收购、股权收购税收优化、基金税筹、税收优惠地等操作可联系笔者进一步沟通），并购款的融资方式主要有如下几种：
1.银行并购贷
顾名思义，银行为并购行为提供的一种贷款。2018年1月上海银监发文后，因对投向房地产行业的并购贷款进行严控，并实行穿透原则管理，拟并购土地项目或项目公司股权项下的土地应当完成在建工程开发投资总额的百分之25%以上（根据西政资本地产团队的操作经验，全国各地对25%的界定有不同的实操标准），由此导致并购贷数量急剧下跌。
但也应注意的是，部分地区的银监局对并购贷有自身的监管要求，也即上海银监局的规定并非适用于全国。尽管如此，目前各地银监局仍旧严格适用“并购交易价款中并购贷款所占比例不应高于60%”的监管规定。截止目前，并购贷的适用越趋严格，且各个银行的风险偏好不同，项目并购前务必提前与相熟的银行进行沟通（当然如果是额度问题，那基本没有操作空间）。
2.信托并购贷
信托并购贷与银行并购贷操作接近，与银行并购贷的准入标准趋严一样，信托机构亦明确表示业务的开展会严格遵守“向他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30%”的监管红线要求。
3.私募基金
在银行和信托资金收缩地产投融资业务后，私募基金迎来了较大的操作空间，关于私募基金投资地产项目的方式及融资产品设计，具体可以参考西政资本公众号于2018年7月4日发布的文章《201807：地产私募基金融资产品大全暨业务实操分析》。但目前由于基金业协会在产品备案的审核趋严，如底层资产真实性审核、契约型基金要求强制托管等，而托管机构对基金产品募集监管和托管收紧等（具体参考西政资本公众号2018年8月17日文章《西政资本：201808私募基金行业市场及产品托管、备案最新情况总结》）一系列市场行为，也让私募基金投地产项目存在一定的不可测因素。
但是相对于其他的融资方式而言，私募基金仍旧有较大的灵活性，如通过包装不良资产的方式，对接私募基金实现前端融资。
4.非金融机构借贷或股权合作
目前地产金融监管政策更多针对金融机构，因此非金融机构对地产的投融资仍存在较大操作空间，且2018年的业务规模呈激增趋势，如地方性国资背景的担保公司、金控平台或者民营百强企业金控平台（如某云商金服集团）以及开发商旗下的金控平台（具体可以参考西政资本公众号2018年7月9日发布的文章《西政资本：2018地产公司金控平台运营实操要点及典型案例分析》），目前上述非金融机构的融资方式有：
（1）通过债权方式以自有资金进入；
（2）通过股权合作方式进入。主要操作地产项目前期融资需求，具体以住宅项目为主，做机构所在地项目的融资时对融资主体（开发商）资质要求较低，外地主体一般要求百强开发商、区域龙头等，主要介入范畴为配资拿地，拿地保证金，并购等环节，当然此类资金方更看重是否存在相对可靠的退出路径，且融资周期要求短平快，一般不会超过1年，优选6个月以内。寻求国企背景的金控平台有更多好处：一方面国企获取资金成本低，因此投出去的成本也相对较低；一方面国企背景的企业投地产项目至少国家限制较少，特别像深圳城市更新项目，政府鼓励村选择与国企开发商合作，就是一个很好的说明。
三、城市更新/三旧改造拆赔合作融资方式
笔者根据西政投资集团及旗下基金公司投资城市更新项目后的贷款置换情况，就融资操作相关细节作如下整理，供读者作实操参考。一般来说，城市更新/三旧改造拆赔合作的融资方式主要是旧改贷、更新贷或拆迁贷，银行重点关注融资主体资质、项目所处阶段和拆迁难度。
融资主体资质：一般要求百强内开发商（优选五十强或白名单客户），如果资质较弱也至少要三级，且综合实收资本、资产负债率、内部信用评级等方面来整体评判；拿深圳城市更新项目来说，目前各区对项目的合作（意向）方或实施主体均有准入条件，如净资产在1亿元以上，负债率不高于50%，具有良好的经营业绩和诚信记录等，因此银行对资质的审查也会涵盖这些条件。
所处阶段：大部分银行基本要求城市更新/三旧改造项目确认实施主体后介入，个别银行可以接受总行级战略客户在立项前介入，分行战略客户在专规前介入；当然银根收紧，每个银行的要求也会逐渐提高。
拆迁难度：一般看拆迁面积和拆迁户数的比例，单一主体最好，有些银行要求100%拆迁，有些银行要求拆迁签约双90%（即主体数量和面积都达到90%以上）。
上面条件仅为一般条件，很多时候银行对具体项目的把握会综合很多因素做整体风险的评估和分析，因此提前沟通非常重要。
四、村企合作开发融资方式
村企合作方式目前实操中主要是村出地，开发商出钱的合作建房，有合同型合作、股权型合作以及“双抬头”（如深圳的双主体）等形式，目前村企合作的前端融资方式目前主要以私募基金（城市更新基金）和其他非金融机构纯债或股＋债形式的融资为主（具体见前述内容）。
需要特别注意的是，除去税务筹划、物业分成等因素，从融资的角度，选择不同的合作形式，直接影响融资的操作：如村股份公司作为项目公司股东（即使是小股1%）或者双抬头合作（即土地证由开发商和村股份公司共同持有），融资时必须经过村股份公司，抛开过会的难度不说，村股份公司基本不会同意开发商通过外部融资去开发项目，因此在选择合作方式和搭建项目公司架构时，必须提前考虑融资便利性问题。以西政投资集团近期在惠州拓展的项目为例，在村企合作中，村集体明确提出不允许我们通过融资的方式完成项目的开发建设，也即与村集体合作必须100%的自有资金全部投入进去，由此将明显打压流动性和项目盈利空间。
五、AMC融资
前述已提到，基金公司贷款到期后可通过不良处置等路径完成贷款置换，以下笔者就西政投资集团旗下基金公司放款项目的贷款置换操作作简单介绍。从方式和路径上来说，一是针对债权部分重点考虑引入AMC等重组的主体，二是在产品层面重点往债转股和股加债方向进行设计，比如资产管理公司通过问题企业（含地产开发商，下同）债务重组实现融资目的。
（一）问题企业的选择
1.与银行、信托和保险机构等金融机构之间债权债务发生不良情况的问题企业；
2.非金融机构如开发商和供应商之间针对如工程款、贸易货款、企业往来（非关联公司之间）等债权债务出现不良情况的问题企业。
（二）融资阶段
一般要求债权债务纠纷刚到兑付阶段或合同履约出现危机，尚未进入正式诉讼阶段等。
（三）操作方式
针对存在重大债务问题的企业进行融资，主要有债务重组和股权重组。
1.债务重组：直接由资产管理公司清偿原债权人债权或直接收购债权，资产管理公司成为新债权人；问题企业（融资方）为债务人，并提供一个共同债务人（根据具体项目情况决定是否增加）作为增信措施。
2.股权重组：如资产管理公司提供授信帮助原债务人或其关联方实现股权置换，从而实现股权重组。
3.融资额度方面，债务重组后，资产管理公司给予问题企业新的融资金额和期限，同时通过债转股或股加债的方式给予追加投资，一般追加比例不超过50%。
4.担保措施一般要求：土地抵押（如果认可项目，可以后置）、问题企业股权全额质押、实际控制人及其配偶提供连带担保责任、以及证照监管和资金监管等，不过不同资产管理公司要求稍有差别。
六、保理+金交所融资模式以及股交所可转债融资
以西政投资集团旗下西政保理近期操作的前30强房企购房尾款、应收账款保理金交所收益权产品而言，目前尚可通过发行购房尾款或应收账款收益权的产品，实现对地产企业的融资。但是，当前监管环境下金交所对项目的准入具有自身的监管要求，如对保理公司财务指标、股东背景、增信担保措施、投资人需机构投资人等要求。
但是，在金交所的选择上，需要重点考虑：1.是否允许自然人投资资金认购产品（toC 或toB）；2.募集资金流向是否受金交所的资金监管，是否需在交易所开设监管账户（即场内还是场外）；3.底层是否需已完成交易价款的支付，完成确权（如应收账款保理，保理公司是否需已经向供应商支付了收购应收账款的价款）。
此外，通过股交所发行可转债进行项目融资亦是目前可操作的融资方式之一。关于可转债的相关内容，可参见西政资本公众号2018年3月27日的推文《地产融资通道“新宠”-区域股权交易中心可转债产品介绍及实操模式详解》。
七、其他融资方式
除了上述提及的融资方式，2018年作为资产证券化的大年，房地产企业亦热衷于发行各类资产证券化产品进行融资，如租金收益权资产证券化产品、购房尾款资产证券化产品、类REITS产品、CMBS等等。
此外，包销融资、停车位融资、境外融资（更多关于资金出入境的业务操作，亦可联系笔者进一步沟通）、发债融资等亦是当前环境下开发商融资的方式。
八、总结
从市场的情况来看，2018年的下半年肯定会比较煎熬，目前除了开发商甩货、降价促销，银行收缩额度并逐渐收缩地产业务，其他机构对地产融资亦都是慎之又慎。尽管如此，市场中各类创新和变通的融资方式并未有丝毫减少，因此就发展方向而言，市场需求客观存在，关键在于融资条件与机构要求如何匹配，以真正有效地解决市场痛点。
地产企业的2018年，且行且珍惜。
西政投资集团城市更新综合金融服务
一、城市更新投融资业务
1.地产私募融资
2.融资条件的创建及项目熟化
3.综合财税服务
4.项目后端融资
二、私募投资业务
1.城市更新/旧改特殊机会投资基金（前融项目）
2.地产收并购基金
3.存量资产投资运营发展基金（含包销、长租）
4.困境资产投资发展资金
5.资产证券化投资基金
6.西政校友创投基金
三、保理与融租业务
1.百强开发商购房尾款保理业务
2.国企、央企、上市公司应收账款保理业务
3.商票支持保理业务
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